Az ingatlan adásvételi szerződés buktatói

 

Lakásvásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződés megkötése első ránézésre egyszerűnek tűnik, hiszen, ha a felek megállapodtak a vételárban, a kifizetés napjában, és rögzítették, hogy mikor és milyen állapotban, milyen felszereltséggel vehető birtokba az ingatlan, akkor már csak teljesíteni kell a szerződésben foglaltakat. A helyzetet viszont bonyolítja, hogy minden lakás vagy ház egyedi jellemzőkkel bír, különböző terhek és jogok köthetőek hozzá, arról nem is beszélve, hogy a vevők hányféle ütemezéssel fizethetik ki a vételárat. A fentiek alapján nem mindegy, hogy mi kerül az adásvételi szerződésbe, a megállapodott feltételeket hogyan fogalmazzuk meg, hiszen ezek lesznek azok rendelkezések, amelyek szükség esetén akár ki is kényszeríthetőek, emellett a jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemek és formaiságok hiánya pedig a tulajdonjog megszerzését (és földhivatali bejegyzését) hiúsíthatja meg.

Alapvető dolognak tűnik, de mégis fontos, hogy ellenőrizzük, hogy a szerződésben rögzített személyes adataink, valamint az ingatlan helyrajzi száma helyesen kerüljenek rögzítésre. Ha ugyanis ezek hibásan kerülnek a szerződésbe, akkor a földhivatali eljárás során hiánypótlásra vagy a kérelem elutasítására kerülhet sor. Így a folyamatot meghosszabbító, további felesleges adminisztráció és az ahhoz kapcsolódó költségek elkerülése végett érdemes az adatok pontosságára kiemelten ügyelni. Az ingatlan adásvételi szerződés feltétele az okirat ellenjegyzése, amely nélkül a szerződés nem lesz alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére, és ami nélkül pedig a vevő nem fog tulajdonjogot szerezni a megvásárolt ingatlan felett. Tehát a jelenlegi jogszabályok szerint az ingatlan adásvétel vonatkozásában „ügyvédkényszer” van érvényben (illetve közjegyző is eljárhat a jogügylet során, de ez nem igazán jellemző).

A legfontosabb mindenekelőtt arról meggyőződni, hogy az eladó egyáltalán tulajdonosa-e a szóban forgó ingatlannak és van-e egyéb bejegyzés a tulajdoni lapon. Előzetesen be kell szerezni az ingatlan tulajdoni lapját (évente 2 db lekérdezés ingyenes, azon túl 3.000,-Ft, például innen: https://www.foldhivatal.hu/content/view/172/163/) Lényeges, hogy a szerződést készítő ügyvéd közvetlenül az adásvételi szerződés megkötése előtt ismét kérjen le egy friss tulajdoni lapot, mert akár néhány nap alatt is kerülhet új széljegyzet (például egy végrehajtási jog) az ingatlan tulajdoni lapjára.

Arról is fontos meggyőződni, hogy nem szerepel-e az ingatlanon bármilyen teher (jelzálogjog, végrehajtási jog, tartási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.). A vevő a legtöbb esetben ugyanis tehermentes ingatlanhoz kíván jutni. Ezért fontos annak biztosítása a szerződésben, hogy az ingatlan tehermentesítése megtörténjen, például úgy, hogy a haszonélvező a szerződésben haszonélvezeti jogáról lemond, vagy a vételár egy része közvetlenül az ingatlant terhelő jelzálogjog-tartozás kifizetésére kerül felhasználásra. A tehermentesítést azért érdemes minél jobban biztosítani a szerződésben, mivel ennek elmaradása esetén a vevő akár hosszas pereskedésre is kényszerülhet, ha tehermentes ingatlant szeretne.

Lényeges, hogy a vevő milyen jogcímen adja át a vételár egy részét az eladónak. Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a vevő gyakran pénzösszeget ad át az eladónak foglalóként. Fontos, hogy az összeg átadásakor, de legkésőbb a szerződésben rögzítésre kerüljön, hogy ezen összeg előlegként vagy foglalóként szolgál. Ugyanis egyáltalán nem mindegy melyikről beszélünk. Ha az összeg foglalóként került átadásra, és az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni, ha pedig a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, akkor a foglalót elveszíti. Ezzel szemben, az előlegként átadott összeg mindenképpen visszajár a vevőnek, ha a szerződés utóbb mégsem teljesülne. Amennyiben nem egy összegben kerül kifizetésre a vételár, akkor vagy a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének feljegyzését, vagy a tulajdonjog bejegyzése elintézésének függőben tartását kell kérni a földhivataltól. A két jogintézmény közötti különbségről bővebb tájékoztatást az Iroda ügyvédjeitől kérhet.

Az emelkedő ingatlanárak miatt jellemző, hogy a vevők az ingatlan vételárát hitelből vagy az évek alatt összegyűjtött lakáskassza megtakarításból fizetik ki. A lakáskassza megtakarítás felhasználásakor a szerződésben rögzítjük a lakáskasszában felhalmozott összeget, és meghatározunk egy olyan dátumot, amikorra a pénzt biztosan kiutalják. Ezt az időpontot érdemes előre egyeztetni a megtakarításunkat kezelő hitelintézettel, nehogy emiatt hiúsuljon meg az ügylet. Banki lakáshitel igénybevétele a szerződés tartalmát annyiban érinti, hogy figyelembe kell venni a bank adásvételi szerződésekre vonatkozó egyedi feltételeit és rendelkezéseit. A hitelnyújtó bankok ugyanis meghatároznak bizonyos feltételeket, amelyeket mindenképpen bele kell foglalni a szerződésbe ahhoz, hogy később az alkalmas legyen a hitelfolyósításra. Emellett figyelembe kell venni azt is, hogy a bank a hitelnyújtás előfeltételeként megköveteli, hogy a hitelösszegen felüli saját erőt a vevő megfizesse az eladónak. Arról, hogy a vevő már kifizette a szerződésben rögzített önerőnek megfelelő összeget, vagy a szerződésben kell nyilatkozni, vagy az eladónak erről külön okiratban kell nyilatkoznia, melyet a vevő később be tud nyújtani a bankhoz.

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan közös tulajdonban van, akkor alapesetben a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez tipikusan olyan esetben fordul elő, amikor egy közös telken több építmény található, vagy a teremgarázs osztatlan közös tulajdonban van. Ilyenkor az eladó feladata az elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatok beszerzése, vagy a hirdetmény közös képviselővel való kifüggesztése.

Társasházi ingatlanok adásvétele esetén a vevőnek – a közös képviselő útján - meg kell bizonyosodnia arról, hogy van-e a lakásnak közös költség hátraléka. Ez ugyanis az éppen aktuális tulajdonost terheli, és a megvásárolt lakásba történő beköltözést követően az új lakókat könnyen kellemetlen meglepetés érheti, ha a közös képviselő vagy a lakóközösség az előző lakó hátralékait szeretné kifizettetni. Gyakori hiba továbbá, hogy az eladók nem egyenlítik ki a közműhátralékaikat birtokba adás előtt, és miután megtörtént a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzése, a vevők azzal szembesülhetnek, hogy az eladóknak közműtartozásaik vannak, melyeknek kiegyenlítéséig nem kerülhetnek a nevükre a közművek. A szerződésszerkesztéskor érdemes kitérni minden olyan kérdés szerződésbe foglalására, amely felmerülhet a birtokbaadáskor. Így például fontos pontosan rögzíteni az ingatlan közművesítését, a jelenlegi műszaki állapotát, esetleges hibáit, valamint az eladó nyilatkozatát arról, hogy az ingatlan valamennyi hátralékát – például a már említett közösköltség- vagy közműtartozások – legkésőbb a birtokbaadásig vállalja megfizetni, ellenkező esetben ez lehet akár a birtokbaadás akadálya is, ami keletkeztethet az eladó részére bizonyos kötbérfizetési kötelezettséget.

Előfordulhat, hogy a bank nem annyit hitelez, mint amennyire számítottunk, vagy egyszerűen csak látjuk, hogy késni fog a vételár kifizetése. Fontos, hogy a vevő ezt időben jelezze az eladónak és a felek próbáljanak megegyezni. Ekkor mindkét fél akaratával módosítható az adásvételi szerződés. A módosítást az ügyvédre kell bízni, illetve számolni kell azzal, hogy az újabb szerkesztéssel, aláírással és benyújtással az ügyintézési idő nőni fog. Szerencsétlen eset, amikor eladónak és vevőnek nem sikerül a megváltozott körülmények mellett megegyezni, ez az ingatlan adásvételi szerződés egyoldalú felbontásával járhat. Mielőtt ezt bármely fél meglépné, mindenképpen kérje ki egy szakértő ügyvéd véleményét! A viták alapja ezekben az esetekben tipikusan a foglaló és az előleg szokott lenni.

Érdemes rögzíteni a szerződésben, hogy az adott ingatlant milyen berendezési és felszerelési tárgyakkal együtt adják el, és ezt célszerű a birtokbaadási jegyzőkönyvbe foglalni: megtalálható-e minden bútor, rendben működik-e valamely háztartási gép. Amennyiben a birtokba vevő fél tudatában volt annak, hogy az ingatlan milyen hibákkal rendelkezik, célszerű, hogy ezt is rögzítsék. Amennyiben a szerződéskötést megelőző tárgyalások folyamán az ingatlan hibáiról nem esett szó, és azokat nem rögzítették a szerződésben sem, minden esetben javasoljuk a vevőknek, hogy próbálják alaposan felderíteni az ingatlan hiányosságait. Fontos, hogy olyan ingatlant ne vegyenek át, amely az általuk elképzelt rendeltetésszerű használatra nem alkalmas. Az eladó akkor teljesít hibásan, ha az ingatlan nem felel meg a szerződésben rögzített állapotnak, illetve akkor mentesül a hibás teljesítés alól, ha a vevő az ingatlan hibáját a szerződéskötéskor ismerte vagy ismernie kellett. Ha a vevők a birtokbaadáskor mégis olyan hibákat észlelnek, amelyekről a szerződés megkötésekor nem tudtak vagy nem kellett tudniuk, mindenképpen rögzítsék azt a birtokbaadási jegyzőkönyvben, illetve készítsenek azokról fényképeket. A mérőórák átírásával kapcsolatos elszámolási viták megelőzése miatt érdemes az egyes közműmérők óraállásait rögzíteni, továbbá célszerű leírni azt is, hogy hány darab kulcsot adtak át az eladók.

Összegzésül elmondhatjuk, hogy az adásvételi szerződés megszerkesztése nem egy könnyű és sablonszerű feladat, nagy körültekintést és pontosságot igényel az okiratszerkesztő ügyvédtől. Jó néhány buktató van tehát egy adásvételi szerződés megfogalmazásában, és fontos, hogy az ügyvéd ne hibázzon, mert a felek nagy árat fizethetnek érte. Az Irodánkban dolgozó felkészült, naprakész és hozzáértő ügyvédek ezekkel a szabályokkal teljeskörűen tisztában vannak.

 

Ingatlan adásvétel esetén, a szakszerű jogi ügyintézés érdekében kérjük, keresse fel Irodánkat!

Készítette: dr. Németh Patrik ügyvédjelölt

Budapest, 2024.07.11.