Manapság a nagyvárosainkban fennálló parkolási helyzet egyre súlyosabb, ezért egyre növekvő önálló piac alakult ki a teremgarázs beállóhelyek adásvételének. Garázshely vétel aránylag kisebb tőkét igényel, ellenben kiváló befektetésnek bizonyulhat.
2021-es Kúria határozat változás
Egy 2021. évi a kúria határozatnak is köszönhető, hogy az utóbbi időben a vevők óvatosak lettek azokban az esetekben, amikor a mélygarázs egy nagy osztatlan közös tulajdon részét képezi, és a sok garázshely miatt sok a tulajdonostárs, akik mindnyájan rendelkeznek elővásárlási joggal. A jogalkotó ezen a bizonytalan helyzeten változtatott az ingatlan-nyilvántartási szabályok 2022. májusában hatályba lépő módosításával. A jogszabályváltozás elsősorban a most épülő társasházakra tűnik jól alkalmazhatónak, valamint megoldást jelenthet a jelenlegi osztatlan közös tulajdonú mélygarázsok problémájára.
Elővásárlási jog
Köztudomású, hogy ha valaki egy olyan ingatlant szeretne megvenni, amelyen elővásárlási jog áll fenn, akkor a tulajdonos köteles értesíteni az elővásárlásra jogosultat a tervezett adásvétel feltételeiről (azaz köteles megküldeni részére a konkrét vételi ajánlatot), és az elővásárlásra jogosult a biztosított határidőn belül dönthet úgy, hogy a vételi ajánlatban közölt feltételek mellett – a vevő helyett – saját maga veszi meg az ingatlant. Ezért eddig az ingatlanvételem csak akkor válik biztossá, ha az elővásárlásra jogosult úgy nyilatkozik, hogy nem kíván élni a jogával, vagy a rendelkezésére álló idő eredménytelenül eltelik.
Az elővásárlásra jogosultak gyakran különösen sokan (akár száznál többen is) vannak. A legtipikusabb ilyen helyzet az, amikor egy társasház alsó szintjén található mélygarázs az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen helyrajzi számon (azaz egyetlen albetétként) szerepel, és ebből kifolyólag az egész garázs a garázstulajdonosok osztatlan közös tulajdonában van. Közös tulajdon esetén pedig a tulajdonostársakat (akár száznál is több tulajdonostársat) a törvény erejénél fogva megilleti az elővásárlási jog.
Az elővásárlásra jogosultak gyakran különösen sokan (akár száznál többen is) vannak. A legtipikusabb ilyen helyzet az, amikor egy társasház alsó szintjén található mélygarázs az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen helyrajzi számon (azaz egyetlen albetétként) szerepel, és ebből kifolyólag az egész garázs a garázstulajdonosok osztatlan közös tulajdonában van. Közös tulajdon esetén pedig a tulajdonostársakat (akár száznál is több tulajdonostársat) a törvény erejénél fogva megilleti az elővásárlási jog.
Nyilvántartási szabályok
Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján különösen sok elővásárlásra jogosult esetén a tulajdonos – a nagyszámú értesítés miatti “rendkívüli nehézségre” tekintettel – dönthet úgy, hogy nem értesíti a tulajdonostársakat a tervezett eladásról, és egyszerűen eladja az ingatlant a vevőnek. Ebben az esetben a földhivatalhoz az eladó és a vevő közös nyilatkozatát kell benyújtani az említett “rendkívüli nehézséget” előidéző körülményről, azaz a jogosultak nagy számáról. Azonban egy ide vonatkozó 2021. évi kúriai határozat óta tudjuk, hogy ha az elővásárlásra jogosult utólag értesül az ügyletről, akkor a szerződéskötéstől számított három éven belül az ügyletet ebben az esetben is megtámadhatja, és saját maga megveheti az ingatlant a vevő által vállalt eredeti feltételekkel.
A fenti mélygarázsos példa esetében a megelőző három év eladásairól viszonylag könnyen tájékozódhat a tulajdonostárs, mivel ehhez csupán le kell kérnie egy tulajdoni lapot (ennek díja csupán 3.000 Ft), amely az összes tulajdonosváltozást és azok dátumát tartalmazza. Mivel az eladás feltételei (vételár stb.) a tulajdoni lapról nem láthatóak, az elővételi jog gyakorlását fontolgató tulajdonostárs – törvényes érdekeire hivatkozva – tájékoztatást kérhet a felektől. Továbbá a földhivatal is betekintést engedne a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokba, ha az érdeklődő tulajdonostárs igazolja, hogy “az irat megismerése joga érvényesítéséhez szükséges”. Így az osztatlan közös tulajdonú mélygarázsok esetén minden feltétel adottnak tűnik az elővásárlási jog utólagos gyakorlásához.
Ez elsősorban a vevők szempontbából jelent problémát, mert ha egy elővásárlásra jogosult ma megtámadja a két-három évvel ezelőtti adásvételt, amelyről csak most szerzett tudomást, a két-három évvel ezelőtti vételáron megszerezheti az ingatlant. A vevő pedig az ingatlan értéknövekedését gyakorlatilag elveszíti.
A jogszabályváltozás azonban megoldást jelenthet az osztatlan közös tulajdonban lévő mélygarázsok adásvételére. A jogalkotó ezen jogügyleteket segíti azzal, hogy a földhivataloknak a hirdetményen történt felhívást is el kell fogadniuk. Az új szabályok ugyanis „garázs” rendeltetésű társasházi albetétek esetében lehetővé teszik, hogy az ingatlanát eladni kívánó tulajdonos az elővásárlásra jogosultakat hirdetményi úton értesítse az eladási szándékról.
Az új szabályok alapján ebben az esetben a garázsingatlant terhelő elővásárlási jog jogosultját – más ingatlanoktól eltérően – nem kell közvetlenül értesíteni a tervezett eladási feltételekről, hanem elegendő lesz erről egy hirdetményt kifüggeszteni a társasház “közös használatú helyiségében”, figyelemfelkeltő módon. Ennek megfelelően az említett garázshelyek esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez nem kell majd tértivevényekkel igazolni a földhivatal előtt, hogy az elővásárlásra jogosultak értesítése megtörtént, hanem elegendő lesz a közös képviselő írásbeli nyilatkozatát benyújtani arról, hogy a hirdetmény kifüggesztése az ajánlati kötöttség időtartamára megtörtént. Az említett nyilatkozathoz mellékelni kell majd a kifüggesztett vételi ajánlatot is olyan formában, hogy azon fel kell tüntetni a kifüggesztés és a levétel időpontját, valamint a közös képviselő aláírását. Végül a földhivatal a szabályos hirdetményi kifüggesztésről szóló közös képviselői nyilatkozat becsatolását követően a vevő tulajdonjogát bejegyzi.
Amennyiben teremgarázs beállóhely megvételét tervezi, az adásvétel jogi lebonyolításával kapcsolatban állunk rendelkezésére!
Az új szabályok alapján ebben az esetben a garázsingatlant terhelő elővásárlási jog jogosultját – más ingatlanoktól eltérően – nem kell közvetlenül értesíteni a tervezett eladási feltételekről, hanem elegendő lesz erről egy hirdetményt kifüggeszteni a társasház “közös használatú helyiségében”, figyelemfelkeltő módon. Ennek megfelelően az említett garázshelyek esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez nem kell majd tértivevényekkel igazolni a földhivatal előtt, hogy az elővásárlásra jogosultak értesítése megtörtént, hanem elegendő lesz a közös képviselő írásbeli nyilatkozatát benyújtani arról, hogy a hirdetmény kifüggesztése az ajánlati kötöttség időtartamára megtörtént. Az említett nyilatkozathoz mellékelni kell majd a kifüggesztett vételi ajánlatot is olyan formában, hogy azon fel kell tüntetni a kifüggesztés és a levétel időpontját, valamint a közös képviselő aláírását. Végül a földhivatal a szabályos hirdetményi kifüggesztésről szóló közös képviselői nyilatkozat becsatolását követően a vevő tulajdonjogát bejegyzi.
Amennyiben teremgarázs beállóhely megvételét tervezi, az adásvétel jogi lebonyolításával kapcsolatban állunk rendelkezésére!
